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Les bâtiments menaçant ruine/Article L. 511-2

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Procédure
  1. Les dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation ne peuvent être mises en œuvre que lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres. Tel n'est pas le cas de dégradation en raison de la position du bien sur une rue très passante, notamment par les poids lourds comme provenant à titre prépondérant de causes qui lui sont étrangères (CAA Lyon 30 juin 2020, 1ère chambre, n° 18LY04052, consorts C c/ Commune d'Aoste, concl. M. Laval).
  2. Si le maire peut ordonner la démolition d'un immeuble en application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, après accomplissement des formalités qu'il prévoit, il doit, lorsqu'il agit sur le fondement de l'article L. 511-3 afin de faire cesser un péril imminent, se borner à prescrire les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité. En présence d'une situation d'extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent qui exige la mise en œuvre immédiate d'une mesure de démolition, le maire ne peut ordonner cette mesure que sur le fondement des pouvoirs de police générale qu'il tient des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales (CE 28 avril 2015, n° 389775, SCI Voltaire-Sellières). Voir CE 6 novembre 2013, A c/ Commune de Cayenne, infra.
  3. Un arrêté de péril est régulièrement notifié au propriétaire de l'immeuble qui fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire (CE 5 mai 2014, 4ème/5ème SSR, n° 361319, A. c/commune de Boulogne-sur-Mer, concl. M. Nicolas Polge).
  4. Les dispositions de l'article L. 511-2 prévoient que l'arrêté de péril est pris à l'issue d'une procédure contradictoire et que si le propriétaire n'a pas réalisé les travaux prescrits dans le délai imparti, le maire peut, après mise en demeure non suivie d'effet, les faire exécuter d'office aux frais de l'intéressé (CE30 avril 2014, 5ème SS, n° 362792, préfet de police de Paris, concl. Mme Fabienne Lambolez).
  5. La liquidation et le recouvrement de l'astreinte pour le compte de la commune étant relatifs à l'exécution d'une décision judiciaire, la responsabilité des personnes publiques susceptible d'être engagée du fait de l'irrégularité des actes qui n'en sont pas détachables, ne peut être recherchée que devant la juridiction judiciaire (TC 10 mars 2014, n° C3937, commune de Gournay-sur-Marne, concl. M. Frédéric Desportes).
  6. Ni l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, ni aucune autre disposition législative ou réglementaire ne rend obligatoire avant l'édiction de l'arrêté de péril ordinaire litigieux, serait irrégulière en l'absence de caractère contradictoire des opérations d'expertise (CAA Nancy 23 juillet 2020, 4ème chambre, n° 19NC02241, I. c. commune de Chanteheux, concl. M. Michel).
  7. Si l'article 1601-3 du code civil prévoit que l'acquéreur d'un bien vendu en vertu d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement devient immédiatement propriétaire du terrain et des constructions existantes et propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur construction, les dispositions précitées ne peuvent avoir pour effet de lui transférer, avant la date de réception des travaux, les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d'un immeuble menaçant ruine, pour l'application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que, jusqu'à cette date, il ne dispose pas des pouvoirs de maître de l'ouvrage (CE 28 septembre 2020, 5ème/6ème chambres réunies, n° 426290, CB et autres, concl. M. Nicolas Polge).
Réalisation des travaux
  1. La réalisation de travaux mettant fin au péril dont était affectée une construction ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ordonnant sa démolition, qui ne constitue pas l'exécution de cet arrêté, rend sans objet le pourvoi en cassation dirigé contre le jugement du tribunal administratif qui homologue cet arrêté. Irrecevabilité du pourvoi dès lors que ces travaux ont été réalisés avant son introduction (CE 9 juin 2010, 5ème/4ème SSR, n° 306197 A c/ Commune de Romanèche-Thorins).
  2. Il résulte des dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation qu'il incombe au propriétaire d'effectuer à ses frais les travaux de nature à remédier au péril de l'immeuble. Si ces dispositions autorisent la commune à faire exécuter d'office ces travaux aux frais du propriétaire, s'il ne les exécute pas, seules les personnes ayant la qualité de tiers par rapport à l'immeuble concerné peuvent se prévaloir de la carence de la commune à prendre les mesures propres à assurer l'exécution des travaux prescrits par des arrêtés de péril ordinaire et imminent (CAA Lyon 2 juin 2020, 1ère chambre, n° 18LY02275, syndicat des copropriétaires de l'immeuble 63 rue marchande et 2 rue Siméon Gouet, concl. M. Laval).
Démolition de l'immeuble
  1. Le IV de l'article L.511-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, dispose que lorsque l'arrêté de péril ordinaire n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire de la commune met en demeure le propriétaire d'y procéder dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois. À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution et peut également faire procéder d'office à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande. Il résulte tant des termes de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, que de l'objet de la mesure qui est la démolition d'un immeuble par exécution forcée, que le législateur a donné compétence au juge judiciaire statuant en la forme des référés pour autoriser le maire de la commune à procéder d'office, dans le cadre de la procédure de péril ordinaire, à la démolition d'un immeuble menaçant ruine (TC 6 juillet 2009, n° C3702, commune de Saint Christaud, concl. Mme de Silva, publié au recueil Lebon) Le texte a été précisé par L'article 4 de l'ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019. (Abandon solution retenue CE 18 juin 2008, A. et B c/ Commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 277700).
  2. Le caractère contradictoire que le législateur a entendu conférer à la procédure prévue à l'article L. 511-2 du code précité ne peut être respecté que si le maire met en cause dans son arrêté tous les copropriétaires et les propriétaires mitoyens de l'immeuble (CE 27 avril 2007, 5ème/4ème SSR, n° 274992, A. c/ commune de Mareuil-sur-Arnon, concl. M. Terry Olson, mentionné aux tables).
Responsabilité de la commune
  1. Le maire de la commune qui s'abstient lui-même pendant de se substituer au propriétaire défaillant pour faire exécuter ces travaux est de nature à engager la responsabilité de la commune. Il en est de même de ses pouvoirs de police (CE 23 juillet 2014, 5ème SS, n° 363074, A. c/ commune de La Côte-Saint-André, concl. M. Nicolas Polge).
Recouvrement de créance
  1. Tout état exécutoire doit indiquer les bases de la liquidation de la créance pour le recouvrement de laquelle il est émis et les éléments de calcul sur lesquels il se fonde, soit dans le titre lui-même, soit par référence précise à un document joint à l'état exécutoire ou précédemment adressé au débiteur (CE 26 février 2014, 5ème SS, n° 364636, A. c/ commune de Neuville, concl. Mme Fabienne Lambolez).
  2. L'illégalité d'un arrêté de péril peut être utilement invoquée à l'appui de conclusions dirigées contre la décision mettant à la charge du propriétaire le coût des travaux ordonnés par cet arrêté et exécutés d'office par la commune. Cette exception n'est toutefois recevable que si, à la date à laquelle elle est soulevée, l'arrêté de péril n'a pas acquis un caractère définitif (CE 15 mai 2013, 5ème SS, n° 348417, SCI Lou Beou Cantoun, concl. M. Nicolas Polge).